Als een pand wordt getransformeerd naar woningen zonder dat sprake is van nieuw onroerend goed kan de koper niet per definitie een beroep doen op het lage 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. Doet hij dat toch, dan riskeert hij een vergrijpboete, aldus een recent arrest van de Hoge Raad. Hoe gaat u om met deze onduidelijkheid?

Hoge Raad: boete is terecht wanneer standpunt niet verdedigbaar is Als er argumenten zijn om te stellen dat sprake is van een woning, kan men in principe wel dit standpunt innemen. Als de koper uiteindelijk geen gelijk krijgt, dan moet hij alsnog de 6% overdrachtsbelasting betalen die hij sowieso verschuldigd was. Het innemen van het standpunt dat sprake is van een woning lijkt dus een loterij zonder nieten. Dit standpunt moet echter wel verdedigbaar zijn. Zo niet dan is men niet alleen de hogere overdrachtsbelasting verschuldigd, maar ook een boete. Dit blijkt het arrest van 9 februari 2018 waarin de Hoge Raad zich aansluit bij de uitspraak van het gerechtshof van 27 juni 2017.   Wanneer is sprake van een woning? Bij de verkrijging van een onroerende zaak moet de koper 6% overdrachtsbelasting betalen. Als een woning wordt verkregen, dan geldt een verlaagd tarief van 2%. In februari 2017 heeft de Hoge Raad uiteengezet hoe beoordeeld moet worden of sprake is van een woning. Op het moment van de levering van de onroerende zaak moet worden gekeken of de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd voor bewoning en of de onroerende zaak nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik. Als slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het object weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken dan blijft het oorspronkelijke doel doorslaggevend. Als dit toetsingskader niet leidt tot een duidelijke conclusie, dan kunnen de eisen of beperkingen die voorvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (zoals een bestemmingswijziging of omgevingsvergunning) worden meegewogen. De uitkomst van deze toets kan dus zijn dat een pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als woning, maar dat het door een verbouwing geschikt is gemaakt voor bijvoorbeeld een kantoor. Als sprake was van een bescheiden verbouwing en het gebouw met beperkte aanpassingen weer geschikt kan worden gemaakt voor bewoning, dan blijft sprake van een woning. 2%-tarief bij transformatie naar woningen? Op dit moment worden in de praktijk veel oude gebouwen, zoals bijvoorbeeld fabrieksgebouwen of kantoorgebouwen, getransformeerd naar woningen. Zolang geen sprake is van de vervaardiging van een nieuwe onroerend zaak speelt bij de verkrijging alleen de overdrachtsbelasting een rol en blijft de btw buiten beschouwing. Bij de verkrijging van een dergelijk gebouw kan men niet per definitie een beroep doen op het lage 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. Er is pas sprake van een woning als de transformatie grotendeels voltooid is. Het feit dat objectief vaststaat dat er woningen gerealiseerd zullen worden (bijvoorbeeld op basis van de bouwtekening en een gesloten koop-aanneemovereenkomst) is volstrekt niet relevant. Dit komt omdat de overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting is; het gaat om de status op het exacte moment van de levering. Voorkom boete door innemen verdedigbaar standpunt In de zaak waarin de Hoge Raad 9 februari 2018 uitspraak heeft gedaan was sprake van een verkrijging van een appartementsrecht in een pand dat oorspronkelijk was gebouwd als kantoorpand en ook als zodanig in gebruik was genomen. De koper stelde zich op het standpunt dat vóór de verkrijging van de onroerende zaak al was begonnen met verbouwingswerkzaamheden en dat de transformatie ten tijde van de verkrijging zodanig ver gevorderd was dat al sprake was van een woning. De koper kon echter niet aangeven welke werkzaamheden hadden plaatsgevonden en uit een bezichtiging van de belastingdienst bleek dat na de levering nog steeds sprake was van een kantoorruimte. Het Hof kon dan ook niet anders oordelen dan dat sprake was van een kantoor zodat het 6%-tarief van toepassing was; zie daarvoor de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 27 juni 2017. De koper moest dus nog ruim € 95.000 extra aan overdrachtsbelasting betalen. Wellicht dat de koper dit nog kon accepteren onder het motto “niet geschoten is altijd mis.” Het Hof oordeelde echter ook dat er terecht een vergrijpboete aan de koper was opgelegd. In dit geval was de boete 50% van de te weinig geheven belasting. Bovenop de extra overdrachtsbelasting van € 95.000 moest de koper dus ook nog een forse boete betalen. Het Hof was namelijk met de inspecteur van mening dat het aan de opzet van de koper was te wijten dat er te weinig belasting is geheven. Als een ingenomen standpunt verdedigbaar is (in fiscale termen: pleitbaar) dan blijft een boete achterwege, ook al krijgt de belastingplichtige geen gelijk. In dit geval was echter geen sprake van een pleitbaar standpunt. De koper kon op basis van de wettekst en de toelichting daarop alsmede de stand van de rechtspraak en de fiscale vakliteratuur namelijk niet redelijkerwijs menen dat in dit geval toch sprake was van een woning. Omdat tijdens de procedure enkele formele termijnen waren overschreden werd de boete uiteindelijk iets verminderd, maar de koper moest uiteindelijk alsnog € 43.000 aan boete betalen. De Hoge Raad liet dit oordeel van het Hof volledig in stand, zonder nadere motivering. Kopers, laat u informeren over de laatste stand van zaken in fiscale vakliteratuur en rechtspraak! Voor de praktijk is dus van groot belang dat men – vooral bij transformatieprojecten - niet zomaar het standpunt kan innemen dat sprake is van een woning. Als het standpunt niet verdedigbaar is, dan is men niet alleen de hogere overdrachtsbelasting verschuldigd maar ook nog eens een flinke boete. Kopers van (potentiele) woningen zullen zich dus goed op de hoogte moeten stellen van de laatste stand van zaken in de fiscale vakliteratuur en de rechtspraak. Voor vragen hierover kunt u altijd vrijblijvend contact met mij opnemen.