Hoe krijg je het hoogste rendement op je vastgoedbeleggingen? Een belangrijk aspect dat de hoogte van het rendement beïnvloedt, is de fiscaliteit. De fiscale kwalificatie van een vastgoedinvestering kan namelijk van grote invloed zijn op het nettorendement. Aan de hand van enkele belangrijke rechterlijke uitspraken van het afgelopen jaar bespreek ik enkele fiscale aandachtspunten die spelen bij beleggen in vastgoed.

Waarom is fiscale kwalificatie van vastgoed zo belangrijk? Allereerst is het van belang stil te staan bij de relevantie van de fiscale kwalificatie als vastgoedbelegging. Voor particuliere beleggers en fiscale beleggingsinstellingen (zoals bijvoorbeeld Wereldhave en Unibail-Rodamco) geldt dat een kwalificatie als belegging de voorkeur heeft. Men kan dan profiteren van het gunstige box 3 tarief (particuliere beleggers) of het 0%-tarief in de vennootschapsbelasting (fiscale beleggingsinstellingen). Voor aandeelhouders in vastgoed-bv’s die men in het kader van een bedrijfsopvolging wil overgedragen aan de beoogde opvolger(s) geldt juist het tegenovergestelde. Als het vastgoed dat in bezit is van de vennootschap als belegging wordt gekwalificeerd, kan men namelijk geen beroep doen op de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOF). In dat geval kan bijvoorbeeld bij een overlijden van de aandeelhouder van de vastgoed-bv de totale belastingdruk voor de opvolgers oplopen tot 40%. Als het vastgoed als ondernemingsvermogen wordt gezien, komt de BOF in beeld en bedraagt de belastingdruk maar enkele procenten. Dit leidt ertoe dat diverse vastgoedfamiliebedrijven juist het standpunt innemen dat sprake is van een onderneming. Inmiddels hebben de fiscale rechters al diverse keren geoordeeld dat de exploitatie van vastgoed inderdaad als een onderneming kan kwalificeren. Dit leidt tot twee ontwikkelingen. Op de eerste plaats voelen andere vastgoedfamiliebedrijven zich gesteund door deze rechtspraak en doen zij ook een poging om via de rechter toegang te krijgen tot de BOF. Op de tweede plaats gebruikt de belastingdienst de uitspraken in de BOF-zaken juist weer om zich te richten de actievere vastgoedbeleggers in box 3. Dergelijke vastgoedbeleggers lopen dan het risico om alsnog in box 1 te worden belast. Fiscale definitie van beleggen De fiscale definitie van beleggen kan afwijken van de term beleggen zoals dat in het spraakgebruik in de vastgoedwereld wordt gehanteerd. Een (te) actieve belegger zien we binnen de vastgoedwereld misschien nog steeds als belegger, maar wordt fiscaal wellicht als ondernemer gezien. Bij de fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen geldt dat we moeten kijken naar de term ‘normaal vermogensbeheer’. Dit begrip dient om beleggingsactiviteiten af te bakenen van niet-beleggingsactiviteiten. Als een vastgoedinvestering wordt aangehouden in het kader van normaal vermogensbeheer, dan kwalificeert de investering als een belegging. Is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer dan kwalificeert de investering als een onderneming. Daarvan is sprake als de aard en de omvang van de arbeid is gericht op het behalen van een hoger rendement dan het rendement op een vastgoedbelegging. Rechtspraak in 2017 over vastgoedexploitatie Het begrip (meer dan) normaal vermogensbeheer is een open norm. De invulling is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het concrete geval. Dit begrip is de afgelopen jaren verder ingevuld in de fiscale rechtspraak. Hoewel de rechtspraak zeer casuïstisch is, komt het er in de kern op neer dat sprake kan zijn van meer dan normaal vermogensbeheer als een vastgoedbezitter een substantieel deel van het administratieve beheer, technische en commerciële beheer (ofwel het property management) zelf in eigen beheer uitvoert. In 2017 zijn er weer enkele belangwekkende uitspraken verschenen over dit onderwerp. Op 19 juli 2017 oordeelde Hof Den Haag dat de vastgoedexploitatie van een vastgoedfamiliebedrijf kwalificeerde als het drijven van een onderneming. Dit gold niet alleen voor de bouw- en ontwikkelingsactiviteiten maar ook voor de verhuuractiviteiten. Belangrijk in deze zaak was dat de verhuuractiviteiten bestonden uit diverse administratie