Als een pand wordt getransformeerd naar woningen zonder dat sprake is van nieuw onroerend goed kan de koper niet per definitie een beroep doen op het lage 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. In bepaalde gevallen kan bij transformatieprojecten echter toch een beroep worden gedaan op dit lage tarief, zo blijkt uit een recente uitspraak van Hof Den Haag van 25 mei 2018. Anders dan de rechtbank, vindt het Hof dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning niet vereist is.

Hoe wordt getoetst of sprake is van verkrijging van een woning? Bij de verkrijging van een woning is niet het reguliere tarief van 6% overdrachtsbelasting verschuldigd, maar geldt een lager tarief van 2%. In de praktijk is echter niet altijd duidelijk of er sprake is van een woning. Dit vraagstuk speelt name bij transformatieprojecten. Voor de vraag of sprake is van een woning kan gebruik worden gemaakt van het toetsingskader dat de Hoge Raad begin 2017 heeft geformuleerd in enkele arresten (zie o.a. ECLI:NL:HR:2017:290). Eerst moet worden gekeken of de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd voor bewoning (toets 1). Vervolgens moet men bezien of de onroerende zaak nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik. Als slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het object weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken, dan blijft het oorspronkelijke doel doorslaggevend (toets 2). Als deze bouwkundige toetsen 1 en 2 niet leiden tot een duidelijke conclusie, dan kunnen de eisen of beperkingen die voorvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (zoals een bestemmingswijziging of omgevingsvergunning) worden meegewogen (toets 3). De uitkomst van de eerste twee toetsen kan zijn dat een pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als woning, maar dat het door een verbouwing geschikt is gemaakt voor bijvoorbeeld een kantoor. Als echter sprake was van een bescheiden verbouwing en het gebouw met beperkte aanpassingen weer geschikt kan worden gemaakt voor bewoning, dan blijft sprake van een woning. Een pand dat rond 1900 als woning is gebouwd en enkele (tientallen) jaren als kantoor is gebruikt, kan dus nog steeds met 2% overdrachtsbelasting worden verkregen. Dat is zelfs het geval als de koper het ook als kantoor wil gaan gebruiken en niet als woning. Aan toets 3 komen we dan niet toe. Lage tarief bij transformatie naar woningen van toepassing? Op dit moment worden veel bestaande gebouwen getransformeerd naar woningen. Het gaat dan om leegstaande kantoorpanden of oude fabrieksgebouwen. Zolang geen sprake is van nieuw onroerend goed speelt bij de verkrijging alleen de overdrachtsbelasting een rol. In dat geval is het lage 2%-tarief niet per definitie van toepassing. Er is volgens de arresten van de Hoge Raad begin 2017  (o.a. ECLI:NL:HR:2017:290) namelijk pas sprake van een woning als de transformatie grotendeels voltooid is. Het maakt dan niet uit dat al vaststaat dat er woningen gerealiseerd zullen worden (bijvoorbeeld op basis van de bouwtekening en een gesloten koop-aanneemovereenkomst). Dit komt omdat de overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting is; het gaat om de status op het exacte moment van de levering. Hof Den Haag 25 mei 2018: omgevingsvergunning niet vereist voor laag tarief overdrachtsbelasting In de uitspraak van Hof Den Haag van 25 mei 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:1301) gaat het om de verkrijging van een appartementsrecht in een pand dat oorspronkelijk was gebouwd als kantoorpand (toets 1). Op het moment van de verkrijging was de kantoorfunctie al uit het pand gesloopt en was een aanvang gemaakt met de opbouwwerkzaamheden. Er was dus géén sprake meer van een situatie waarin met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt kon worden gemaakt voor een kantoorfunctie (toets 2). Omdat het toetsingskader volgens de rechtbank niet tot een duidelijke conclusie leidde, besloot de rechtbank ook toets 3 toe te passen en de woog de eisen en/of beperkingen die voor (het gebruik van) de onroerende zaak voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften mee. Omdat de verkrijger op het moment van de verkrijging over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning beschikte kon hij alsnog een beroep doen op het verlaagde overdrachtsbelastingtarief. Anders dan de rechtbank komt het Hof aan toets 3 niet toe, zodat het al dan niet hebben van een omgevingsvergunning niet relevant werd geacht. Kijk ook naar voortgang transformatieproces Van belang is te kijken naar de voortgang van het transformatieproces. In casu was het pand intern gestript tot casco; in de algemene ruimtes waren de entrees, liften en trappen in orde gemaakt en er was asbestsanering uitgevoerd. Er was een galerij voor de ontsluiting van de kluskavels aan de binnengevel gerealiseerd, de dakverdieping was vernieuwd en er was een loopbrug naar het parkeerdak gemaakt. Voorts had de gemeente per (toekomstige) kavel een meterkast aangelegd, aanpassingen gemaakt ten behoeve van brandveiligheid, per appartement een mogelijkheid gecreëerd tot aansluiting op de riolering en de afgetopte aanvoerpunten van warm en koud leidingwater aangelegd alsmede afgetopte warmwaterpunten ten behoeve van de per kluskavel aan te leggen verwarming. Ook had de gemeente het bellentableau en postvakken voorbereid. Bouwkundige toets is doorslaggevend, aldus het Hof Het Hof Den Haag oordeelt nu net als Rechtbank Den Haag op 30 november 2017 (ECLI:NL:RBDHA:2017:15631) dat het lage 2% tarief van toepassing is (zie ook https://www.publishare.nl/147/omgevingsvergunning-bij-verkrijging-transformatieproject.htm) De onderbouwing van het Hof is echter anders dan die van de rechtbank. Volgens het Hof leidt toets 2 namelijk al tot de conclusie dat sprake is van een woning, zodat we niet toekomen aan toets 3. Het Hof oordeelt namelijk dat het pand door de latere verbouwingswerkzaamheden in samenhang met de juridische splitsing in afzonderlijke onroerende zaken naar zijn aard tot verschillende woningen is bestemd. Het maakt daarbij niet uit dat is toegestaan dat deze onroerende zaken in een voorkomend geval zullen worden gebruikt als woning met werkruimte aan huis. De verbouwingswerkzaamheden die zijn verricht door de verkoper (de gemeente) ten aanzien van de oppervlakte, omvang en basisinrichting van de appartementen leiden volgens het Hof al tot de aanwezigheid van een woning. Volgens het Hof is niet beslissend maar wel mede richtinggevend dat de kwalificatie als woning in lijn is met de in de betrokken officiële documentatie te lezen opzet en tenuitvoerlegging van het door de gemeente geëntameerde totale transformatieproject en de in dat verband al vóór de verkrijging bestaande of afgegeven publiekrechtelijke vergunningen. Het Hof komt in dit geval dus niet toe aan (de publiekrechtelijke) toets 3 maar oordeelt reeds op grond van (de bouwkundige) toets 2 dat sprake is van een woning. Conclusie Gelet op de werkzaamheden die op het moment van de levering al waren verricht is de Hofuitspraak logisch. Voor de praktijk is de les dat het bij transformatieprojecten van groot belang is hoe ver de transformatie op het moment van de levering is gevorderd. Volgens de rechtbank hadden de werkzaamheden nog niet tot een woning geleid (toets 2). In dat geval zijn verkrijgers dus afhankelijk van de aanwezigheid van een omgevingsvergunning of een afgegeven woonbestemming (toets 3). Bovendien is het de vraag of men dan überhaupt wel toekomt aan toets 3. Immers, als uit toets 2 al blijkt dat er geen sprake is van een woning, dan maakt het in feite niet uit of de oude bestemming is verdwenen. Voor de vraag of het 2%- of het 6%-tarief van toepassing is, is de exacte bestemming namelijk niet relevant. Een fiscale toetsing voorafgaand aan de levering kan dus zeker de moeite waard zijn. Mocht u hierbij hulp kunnen gebruiken, neem dan gerust vrijblijvend contact met mij op.