In welke BV koop je als DGA nu je bedrijfspand? Of doe je dat in privé?

Aanschaf bedrijfspand in privé minst aantrekkelijk

Eigenlijk is deze keuze uit fiscaal oogpunt meestal het minst aantrekkelijk. Waarom is dat zo?

Reden 1: huurinkomsten belast in box 1 tegen hoger belastingtarief

Door het bedrijfspand in privé te kopen krijg je te maken met de zogenaamde terbeschikkingstellingsregeling. Je bent dan als het ware verplicht huur te berekenen aan je BV. De huurinkomsten zijn progressief belast tot maximaal 52%, terwijl de huurlasten aftrekbaar zijn in de BV voor slechts 20%. Weliswaar is het toegestaan het bedrijfspand af te schrijven tot op 50% van de WOZ-waarde, maar bij verkoop is het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde belast tegen 52% (waar dan nog wel de terbeschikkingstellingsvrijstelling van 12% vanaf gaat).

Reden 2: zonder verkoop toch afrekenen in box 1

Bij staking van de onderneming, bijvoorbeeld bij faillissement, heb je ook te maken met deze afrekening. Er wordt dan gedaan ‘alsof’ je het bedrijfspand hebt verkocht. Er is namelijk op dat moment niet langer sprake van terbeschikkingstelling, waardoor het bedrijfspand van box 1 in box 3 terecht komt.

Reden 3: bij niet langer terbeschikkingstelling, verplicht box 3

Gesteld dat het bedrijfspand niet langer ter beschikking wordt gesteld aan de eigen vennootschap, “verhuist” het bedrijfspand automatisch naar box 3. Dit gebeurt bijvoorbeeld ook wanneer de werkmaatschappij is verkocht aan een bedrijfsopvolger. Naast de afrekening in box 1, vindt er dan verplichte overgang plaats naar box 3. Nu zijn de huurinkomsten onbelast in box 3, maar de waarde van het onroerend goed per 1 januari wordt jaarlijks betrokken in de belastingheffing. Dit is vooral vervelend wanneer het bedrijfspand leeg komt te staan: geen inkomsten, wel belastingheffing. Daarnaast is de belastingheffing in box 3 progressief geworden. Alsnog onderbrengen van het bedrijfspand in de BV is mogelijk, maar kost 6% overdrachtsbelasting.

Aanschaf bedrijfspand in een aparte onroerend goed-BV

Veel DGA’s en ondernemers maken de keuze een bedrijfspand onder te brengen in een aparte onroerend goed-BV. Welke voordelen brengt dit met zich mee?

Voordeel 1: flexibiliteit en overzicht

Voor de meeste flexibiliteit verdient het de voorkeur dat de holding de onroerend goed-BV opricht en dat de onroerend goed-BV de aandelen houdt in de werkmaatschappij. Dit wordt het ‘slangmodel’ genoemd. Een ander model betreft het ‘harkmodel’.

Als er sprake is van meerdere objecten in onroerend goed, bijvoorbeeld bij een winkelketen, werkt het overzichtelijk om vanuit één BV het onroerend goed te beheren. Onderhoud, verhuur, e.d. gebeurt vanuit dezelfde vennootschap.

Voordeel 2: onroerend goed afgeschermd van exploitatie

Door het onroerend goed onder te brengen in een aparte vennootschap, zal bij een faillissement van de werkmaatschappij het onroerend goed behouden kunnen blijven en wellicht een andere bestemming krijgen.

Voordeel 3: alternatieve pensioenvoorziening

De onroerend goed-BV wordt weleens als alternatief gezien voor het pensioen. Immers, na verkoop van het bedrijf, kunnen de huurinkomsten behouden blijven. De winst die hierop wordt gemaakt, kan eventueel als dividend worden uitgekeerd. Ook als er een pensioenvoorziening in eigen beheer is opgebouwd, vormen de huurinkomsten een goede basis om het pensioen te kunnen uitkeren.

Is het noodzakelijk om altijd een aparte onroerend goed-BV op te richten?

Een nadeel van een aparte onroerend goed-BV kan zijn de extra administratieve lasten die dit met zich meebrengt. Afhankelijk van de wensen, de toekomstvisie, de mogelijkheden voor uitbreiding van de onderneming in het buitenland, de financiering van het bedrijfspand, e.d., zal bekeken moeten worden wat de beste oplossing is in het betreffende geval.

Staat jouw klant of werkgever voor de volgende keuze?

• Aanschaf bedrijfspand
• Verkoop onderneming
• Bedrijfsopvolging
• Herbeoordeling bedrijfsstructuur
• Pensionering

Weet dat de fiscale invloed ingrijpend kan zijn. Daarom is het van belang om een financieel specialist in te schakelen om een goede keuze te kunnen maken.