Aanschaf bedrijfspand in de juiste BV

Website van Belastingdienst geeft antwoord?

De website van de Belastingdienst wordt vaak gebruikt als informatiebron voor belastingen. Het oogt heel betrouwbaar en ziet er verzorgd uit. Schijnt bedriegt.

Waarmee moet u rekening houden als u een pand koopt voor uw onderneming?

In dit onderdeel vindt u informatie over diverse regelingen die voor u van belang zijn als u een pand koopt om er uw onderneming in onder te brengen. Zaken waar u rekening mee moet houden, zijn:

• Aankoopkosten meetellen

• Investeringsaftrek

• Bedrijfspand kopen

• Belaste aankoop

• Verlegging btw

• Fiscale bewaarplicht

• Overdrachtsbelasting

De Belastingdienst bespreekt een zevental zaken over de aanschaf van een bedrijfspand, met name toegespitst op de ondernemer voor de inkomstenbelasting. Als DGA (= grootaandeelhouder in de BV) heb je meer keuzevrijheid. Aan de andere kant wordt deze keuzevrijheid weer beperkt door belastingwetgeving, waarbij de ene keuze fiscaal onvriendelijker is dan de andere.

Voorbeeld

Mijn uitleg van de regelgeving voor ondernemers met een BV is als volgt: De heer Jansen en mevrouw Pietersen  drijven samen een onderneming in een holdingstructuur. De bedrijfsstructuur ziet er als volgt uit:

1. Aanschaf bedrijfspand in privé
2. Aanschaf bedrijfspand in aparte onroerend goed-BV
3. Aanschaf bedrijfspand in Werk-BV

Ad 1. Aanschaf bedrijfspand in privé

Door het bedrijfspand in privé te kopen, krijg je te maken met de zogenaamde terbeschikkingstellingsregeling. Je bent dan verplicht huur te berekenen aan je BV. De huurinkomsten zijn progressief belast tot maximaal 52%, terwijl de huurlasten aftrekbaar zijn in de BV voor slechts 20%. Weliswaar is het toegestaan het bedrijfspand af te schrijven tot op 50% van de WOZ-waarde, maar bij verkoop is het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde belast met 52%. Het meest vervelende is dat bij staking van de onderneming, bijvoorbeeld bij faillissement, je ook te maken hebt met deze afrekening. Er wordt dan gedaan ‘alsof’ je het bedrijfspand hebt verkocht. Er is namelijk op dat moment niet langer sprake van terbeschikkingstelling, waardoor het bedrijfspand van box 1 in box 3 terechtkomt. Zeker wanneer het bedrijfspand leeg komt te staan, is box 3 helemaal niet aantrekkelijk!

Ad 2. Aanschaf bedrijfspand in aparte onroerend goed-BV

Natuurlijk kan het goed en veilig zijn om het onroerend goed onder te brengen in een aparte onroerend goed-BV. Echter, dit is niet altijd noodzakelijk. Bijvoorbeeld wanneer het pand volledig gefinancierd is en de bank extra zekerheden verlangt (bijvoorbeeld borgstelling in privé), waarom zou je je dan de administratieve lasten van een extra vennootschap op de hals halen?

Daarnaast is de plek van de aparte onroerend goed-BV in de structuur zeer belangrijk! Dit wordt nogal eens onderschat. In de praktijk heb ik al van alles gezien:

1. Rechtstreeks onder Pietersen en Jansen
2. Als zustervennootschap van Werk-BV
3. Als dochtervennootschap van Werk-BV
4. Als tussenholding (nieuwe moedermaatschappij voor Werk-BV) 

Eerlijk gezegd is onroerend goed het meest complexe onderdeel in de bedrijfsstructuur. Wist je dat je te maken kan hebben, nu of in de toekomst, met vijf verschillende belastingen? Raadpleeg daarom altijd een belastingadviseur bij de aanschaf of het bezit van onroerend goed.

Ad 3. Aanschaf bedrijfspand in de Werk-BV

De meest simpele oplossing is het bedrijfspand aan te kopen in de Werk-BV. Als het bedrijfspand volledig gefinancierd is, is er geen risico. Meestal eist de bank wel aflossing. Als er overwaarde is, kun je op dat moment besluiten de BV-structuur aan te passen. Er zijn mogelijkheden om dit belastingvrij te realiseren. Ook bij een gesplitste verkoop (je wilt het pand behouden, maar de onderneming verkopen) kan dit van belang zijn.

Conclusie

Aanschaf van een bedrijfspand is belastingtechnisch gezien zeker geen simpele aangelegenheid. Je hebt te maken met diverse belastingwetten (in totaal vijf!). Bovendien is de regelgeving omtrent onroerend goed al diverse malen aangepast en is het de kunst om hier zo goed mogelijk mee om te gaan.

Meer belastingtips downloaden?

Bovenstaande publicatie staat ook opgenomen in het boekje 'De belastingdienst is niet je belastingadviseur', geschreven door mr. Barbara Rijskamp. Zie onderstaande gratis download voor meer belastingtips.