Wanneer men een fiscalist, niet (specifiek) deskundig op het terrein van het agrarisch recht, zou vragen naar zijn of haar eerste associatie met het begrip ruilverkaveling/herverkaveling, is de kans groot dat de term ‘titelzuivering’ valt. Dit bijzondere fenomeen, dat zich manifesteert in het kader van de akte van herverkaveling (zie art. 82 lid 2 Wet inrichting landelijk gebied, hierna: Wilg) geniet namelijk ook buiten de agro-juridische wereld (enige) bekendheid en is, bij tijd en wijle, ook van belang voor de (agro)fiscale adviespraktijk. De civielrechtelijke en fiscale gevolgen van de titelzuivering dienen (op hoofdlijnen) bij de (agro) fiscalist bekend te zijn.

1.  Wat is titelzuivering? De titelzuiverende werking van de akte van ruilverkaveling (de term ‘herverkaveling’ is sinds 1 januari 2007 in zwang, als opvolger van de per dezelfde datum ter ziele gegane term ‘ruilverkaveling’) was reeds in de eerste Ruilverkavelingswet (uit 1924) opgenomen. De tekst van het huidige artikel 82 lid 2 Wilg is nagenoeg identiek aan de tekst uit 1924 en luidt als volgt: ‘Zij (de ruilakte, JR) geldt als titel voor de daarin omschreven rechten. Door de inschrijving van de ruilakte in de openbare registers worden de daarin omschreven onroerende zaken en beperkte rechten verkregen.’ De wetgever heeft hiermee voor ogen gehad dat de akte van herverkaveling rechtsvernieuwing tot gevolg diende te hebben. In de literatuur wordt de verkrijging krachtens herverkaveling aangeduid als een vorm van originaire verkrijging. Dat wil zeggen dat er een nieuw recht ontstaat bij de verkrijger van het goed. In beginsel wordt dat nieuwe recht zonder beperkingen (bijvoorbeeld beperkte rechten, huur en beslagen) verkregen. Na voltooiing van de herverkaveling wordt de titel onaantastbaar. Dit ongeacht of aan een van de rechtshandelingen, voorafgaand aan de herverkaveling, iets gemankeerd heeft; het ontbreken van een geldige titel, misbruik van omstandigheden, dwaling, bedrog, het niet voldoen aan voorgeschreven formaliteiten, een voorgaande overdracht door een beschikkingsonbevoegde, het maakt allemaal niets uit:  het ‘wondermiddel’ van de titelzuivering strijkt alle plooien glad. Door de titelzuivering is, zoals gezegd, sprake van een originaire eigendomsverkrijging en beginnen lopende verjaringstermijnen na inschrijving van de akte van herverkaveling in de openbare registers opnieuw te lopen.  Zulks blijkt tevens uit diverse rechtspraak, bijvoorbeeld de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland 18 juli 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3319 . De titelzuivering geldt eveneens voor de beperkte rechten, rustend op de in de herverkaveling betrokken (binnen de grenzen van het te verkavelen blok gelegen) onroerende zaken. Alle bestaande beperkte genotsrechten vervallen. Erfdienstbaarheden moeten (opnieuw) worden gevestigd. Naast bovenstaande opmerkingen aangaande de in het Burgerlijk Wetboek geregelde beperkte rechten, verdient in dit kader de positie van oude zakelijke rechten bijzondere aandacht, aangezien deze rechten, in tegenstelling tot eerstbedoelde groep beperkte rechten, niet opnieuw kunnen worden gevestigd. Zowel in de rechtspraak als in de literatuur wordt daarom aangenomen dat deze rechten de herverkaveling (kunnen) overleven en derhalve niet teniet (hoeven te) gaan door de titelzuivering. Dit wordt in de praktijk vaak ook met zoveel woorden in de akte vermeld. Dat deze vermelding van groot belang is, bleek onlangs maar weer uit de rechtspraak. De rechtbank Oost-Brabant overweegt namelijk in de uitspraak van 27 juni 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:3141 ten aanzien van het middeleeuwse, feodale recht van voorpoot als volgt: ‘In de jurisprudentie en literatuur is ten aanzien van oude zakelijke rechten, die voor de invoering van het BW zijn ontstaan en die na die invoering niet meer kunnen worden gevestigd – zoals een voorpootrecht – diverse malen aangenomen dat deze bij ruilverkaveling kunnen worden gehandhaafd. Met de inschrijving van de ruilakte/akte van toedeling waarin het oude zakelijk recht is opgenomen, ontstaat niet een nieuw zakelijk recht maar wordt een reeds bestaand zakelijk recht vernieuwd. Een oud zakelijk recht komt dus niet per definitie met de inschrijving van de ruilakte/akte van toedeling te vervallen, maar kan gehandhaafd blijven. Voorwaarde hiervoor is wel dat het oude zakelijke recht in de ruilakte/akte van toedeling is opgenomen. Uit de jurisprudentie volgt namelijk dat het voorpootrecht niet inherent is aan het recht van eigendom van langs openbare wegen gelegen percelen, maar een afzonderlijk zakelijk recht sui generis is. Dit brengt mee dat registratie van dit recht en plaatsing ervan op de lijst van rechthebbenden noodzakelijk is om in het kader van ruilverkaveling en de afwikkeling daarvan op dit recht een beroep te kunnen doen’ 2.  Hypotheken en beslagen: zaaksvervanging Ten aanzien van hypotheken en beslagen is een uitzondering gemaakt op de titelzuiverende werking, aangezien volgens artikel 60, leden 3 en 4 juncto artikel 82 lid 3 Wilg het zaaksvervangingsprincipe geldt: de hypotheken (artikel 60 lid 3) en beslagen (artikel 60 lid 4) komen van rechtswege te rusten op de vervangende kavels. De tekst van artikel 60 lid 3 Wilg luidt als volgt: ‘De hypotheken gaan met behoud van haar rang over op de kavels of gedeelten van kavels, welke in de plaats van de onroerende zaak, waarop zij rusten, worden toegedeeld.’ Vermelding van de hypotheekrechten in de akte van toedeling is dus niet noodzakelijk voor de instandhouding van het recht. In de jurisprudentie is de zaaksvervanging expliciet bevestigd, bijvoorbeeld in uitspraak Hof Amsterdam 21 juli 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AU4860 (Rabobank/PontMeijer). De bijzondere verhaalspositie van de hypotheekhouder en de beslaglegger blijft derhalve van kracht en ondervindt geen hinder van de ‘allesvernietigende’ titelzuivering. Artikel 82 lid 3 Wilg verwoordt het aldus: ‘Op grond van de ruilakte wordt in de openbare registers bij elke hypothecaire inschrijving, onderscheidenlijk bij elke inschrijving van een beslag aangetekend dat de hypotheek onderscheidenlijk het beslag in het vervolg zal rusten op de in de ruilakte aangewezen kavels of gedeelten daarvan, dan wel op de rechten waaraan die kavels of gedeelten daarvan zijn onderworpen.’ Duidelijke taal. De wet voorziet in een aantekening in de openbare registers van de ‘overgesprongen’ hypotheken en beslagen. Het juridische fenomeen ‘zaaksvervanging’ is hierdoor ook in administratieve zin een feit. Royement van het ‘oude’ hypotheekrecht, gevolgd door inschrijving van het ‘nieuwe’ hypotheekrecht is in een dergelijke situatie niet nodig. De zaaksvervanging doet zijn werk. De werking van deze zaaksvervanging is overigens beperkt, in die zin dat het principe enkel ten aanzien van hypotheken respectievelijk beslagen geldt. De zaaksvervanging op dit vlak vormt derhalve een uitdrukkelijke uitzondering op de hoofdregel, die (voor de herverkaveling althans) ‘titelzuivering’ heet. Deze lijn doortrekkend kan mijns inziens worden aangenomen dat de toedeling in het kader van een herverkaveling geen zaaksvervanging, maar rechtsvervanging casu quo rechtsvernieuwing inhoudt. 3.  Rechtbank Gelderland: obligatoire rechten ‘overleven’ de titelzuivering Een vraag die de praktijk lange tijd bezighield betrof de exacte reikwijdte van de titelzuivering. Geldt deze enkel voor zakelijke rechten of ook voor obligatoire rechten, zoals kettingbedingen? Op 6 april 2016 besliste de rechtbank Gelderland (ECLI:RBGEL:2016:2775), op basis van de wettekst van artikel 208 lid 2 Landinrichtingswet, waarvan het hiervoor geciteerde artikel 82 lid 2 Wilg de woordelijk gelijkluidende opvolger is, dat de titelzuivering slechts ziet op de zakelijke rechten die men heeft op de in de ruilverkaveling betrokken percelen en niet op obligatoire rechten. Een titelzuivering heeft dus ingrijpende rechtsgevolgen, maar is niet ‘allesvernietigend’ van aard: slechts de niet in de akte van toedeling omschreven zakelijke rechten komen, na de inschrijving van deze akte in de openbare registers, te vervallen. 4.  Tot slot Titelzuivering blijft een bijzonder juridisch fenomeen. De (agro) fiscalist moet de diverse consequenties van de titelzuivering kunnen doorgronden en kunnen toepassen in de fiscale praktijk. Zo zullen cliënten, betrokken in een herverkaveling, geadviseerd moeten worden over de gevolgen van bestaande zakelijke rechten, zal de zaaksvervanging ten aanzien van de hypotheken en beslagen moeten worden benoemd en zullen lopende verjaringstrajecten in kaart moeten worden gebracht. Pas bij een volledig begrip van alle facetten (zowel civiel als fiscaal) van de titelzuivering, alsmede van de zaaksvervanging als tegenhanger, kan worden gezegd dat de (agro) fiscalist volledig thuis is in de wondere wereld van de titelzuivering. Vragen? Heeft u fiscale of juridische vragen over herverkaveling en/of titelzuivering, neem dan vrijblijvend contact met mij op.