Om nadelige fiscale en juridische gevolgen te voorkomen is het verstandig om afspraken over de draagplicht van leningen voor de eigen woning tussen partners vast te leggen. Toepassing van de wettelijke regels leidt in situaties waarin partners een verschillend eigenwoningverleden hebben tot niet beoogd rentegemis in box 1 hetgeen heeft geresulteerd in een beleidsbesluit dat mogelijk maakt dat partners hun eigenwoningverleden 50/50 onderling verdelen. De nadelige kanten hiervan kunnen partners voorkomen door afspraken te maken over de financiering met eigen geld en over de draagplicht van de verschillende leningen.

Wanneer leidt toepassing van de wettelijke regeling tot gemis aan renteaftrek in box 1? Toepassing van de wettelijke regeling leidt tot gemis aan renteaftrek in box 1 wanneer beide partners  elk een eigen van elkaar afwijkend eigenwoningverleden hebben. In het vervolg wordt uitgegaan van één partner met en één partner zonder eigenwoningverleden. Gemis aan renteaftrek kan zich voordoen wanneer partners geen afspraken hebben gemaakt over de draagplicht van bij de gezamenlijke koop van een woning ook gezamenlijk aangegane leningen. In de praktijk ontstaat dan vaak de situatie dat een aan een partner toegerekende helft van een lening (deels) niet voldoet aan de voorwaarden die de wet aan renteaftrek stelt. Denk daarbij vooral aan de volgende situaties: a. als gevolg van toepassing van de eigenwoningreserve bij de bepaling van de maximale eigenwoningschuld van de partner met eigenwoningverleden is de omvang van de helft van de gezamenlijk aangegane leningen hoger dan de voor deze partner geldende maximale eigenwoningschuld (het meerdere is dan een box 3-schuld); b. een aan een partner toegerekende helft van een lening is aflossingsvrij en deze partner heeft geen recht op het overgangsrecht (het niet-kwalificerende deel van de lening is een box 3-schuld); c. een toegedeelde annuïtaire lening kent een langere aflossingstermijn dan maximaal voor de betreffende partner is toegestaan. Dit deel van de lening wordt in box 3 in aanmerking genomen; of d. de aankoop van de eigen woning wordt deels met (buiten de huwelijksgemeenschap vallend) eigen geld gefinancierd waarbij de partners niet evenveel bijdragen waardoor ter zake van de helft van het verschil in bijgedragen eigen geld de partner met de hoogste bijdrage een vordering krijgt op de andere partner. De daartegenover staande schuld is geen eigenwoningschuld (art. 3.119a lid 6 onderdeel c Wet IB 2001). Voor- en nadelen van het verdelen van het eigenwoningverleden Omdat het hiervoor geconstateerde rentegemis door de staatssecretaris van Financiën als niet beoogd is aangemerkt, heeft hij in het Besluit van 30 januari 2018, kenmerk 2018-1511, goedgekeurd dat partners fiscaal hun eigenwoningverleden gelijkelijk onderling mogen verdelen indien zij samen een woning 50/50 hebben gekocht en ook gezamenlijk de leningen in die verhouding zijn aangegaan. Door het eigenwoningverleden en het recht op overgangsrecht (indien aanwezig uiteraard) te verdelen wordt bereikt dat de eigenwoningschuld van beide partners gelijk is waardoor de aangegane leningen bij beide partners volledig als eigenwoningschuld kunnen worden aangemerkt met als gevolg dat de rente volledig ook in aftrek komt. Toepassing van het besluit laat verder onverlet dat zolang fiscaal partnerschap bestaat niet relevant is wie feitelijk de rente betaalt en dat het belastbare inkomen uit eigen woning aan de partners in elke onderling gekozen verhouding kan worden toegerekend. Het verdelen van het eigenwoningverleden van de partners kent echter ook nadelen die al direct zichtbaar zijn, maar waarvan de pijn pas wordt gevoeld zodra de partners uit elkaar gaan en dan vooral maar niet uitsluitend bij de partner die ten tijde van de aanschaf geen of het geringste eigenwoningverleden had. Wanneer een eigenwoningreserve van een partner wordt ingezet voor de financiering van een woning ‘leent’ de partner met de eigenwoningreserve civielrechtelijk de helft van zijn gebruikte eigen middelen uit aan de partner zonder eigenwoningreserve. Omdat fiscaal de eigenwoningreserve wordt gedeeld ontstaat in de toekomst bij laatstgenoemde partner bij verkoop van de woning een eigenwoningreserve terwijl het daartegenover staande geldbedrag dient te worden besteed ter aflossing van de schuld aan de partner van wie bij de aanschaf de helft van diens middelen is ‘geleend’. Bij gehuwden is de tegenover de vergoedingsvordering staande schuld gekoppeld aan de waardeontwikkeling van de woning, bij ongehuwden is zonder nadere afspraken sprake van een nominale schuld. Voor de partner die de eigen middelen in het kader van zijn eigenwoningreserve heeft ingezet, is verdelen van de eigenwoningreserve voordelig omdat zijn oorspronkelijke eigenwoningreserve is gehalveerd zonder dat hij daarvoor geld te hoeven opofferen. Verdeling van het recht op overgangsrecht is voor de partner die dit recht had, enerzijds nadelig omdat hij dit recht definitief voor de helft aan zijn partner overdoet. Anderzijds is het voor deze partner voordelig omdat met het overdoen van dit halve recht ook het daarbij behorende renteaftrekverleden overgaat zodat deze partner voor datzelfde bedrag weer een annuïtaire lening met maximaal 360 maanden renteaftrek kan opnemen. De partner die bij de aanschaf geen recht had op overgangsrecht, heeft door het verdelen van dit recht de mogelijkheid gekregen de rente volledig in aftrek te brengen over de toegerekende aflossingsvrije lening maar neemt ook het renteaftrekverleden van de partner over en verliest derhalve renteaftrekmaanden. Alternatief van de interne draagplichtovereenkomst Indien de eigen woning en de financiering tot een eenvoudige gemeenschap (gaan) behoren, kunnen de partners de nadelen van het goedkeuringsbesluit voorkomen met behoud van de volledige renteaftrek door onderling afspraken te maken voor wat betreft de draagplicht van de aangegane leningen en de gerechtigdheid tot het voor de financiering van de woning bestede eigen geld. Voorbeeld Partner A heeft een eigenwoningverleden, bestaande uit een eigenwoningreserve van € 50.000 en het recht op overgangsrecht ter grootte van € 150.000 met nog 22 jaar renteaftrek. Hij financiert zijn helft van de gekochte woning van stel € 225.000 met € 50.000 eigen geld, met een aflossingsvrije lening van € 150.000 (met nog 22 jaar renteaftrek) en van de annuïtaire lening van € 250.000 (looptijd 360 maanden) draagt hij € 25.000 en partner B € 225.000. De eigenwoningschuld van partner A bedraagt dan € 175.000 en die van partner B € 225.000. Ook nu geldt dat zolang fiscaal partnerschap bestaat, niet relevant is wie feitelijk de rente betaalt en dat het belastbare inkomen uit eigen woning aan de partners in elke onderling gekozen verhouding kan worden toegerekend. Afgesproken dient te worden hoe de rente op de aflossingsvrije lening en de maandtermijnen van de annuïtaire lening (rente en aflossing) worden betaald. In de praktijk worden de rente en soms ook de periodieke aflossing als kosten van de huishouding bestempeld waaraan beide partners geacht worden naar draagkracht (inkomen) of naar rato van het eigendomsrecht van de woning bij te dragen. Voorts moet worden bepaald op welke wijze de verkoopopbrengst van de woning tussen de partners wordt verdeeld. Het ontstaan van rentegemis verduidelijkt aan de hand van voorbeeld Voorbeeld X heeft in 2016 een eigen woning verkocht waarvoor hij vijf jaar aftrek van eigenwoningrente heeft genoten. Op de eigen woning rustte een BEWS van € 100.000. Bij verkoop is een EWR van € 50.000 gerealiseerd. Y heeft geen eigenwoningverleden. X en Y kopen in 2017 samen een woning van € 200.000 en financieren de aankoop met een gezamenlijke annuïteitenhypotheek van € 50.000, een gezamenlijke aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 en € 50.000 eigen vermogen van X. X en Y zijn elkaars partner. Zowel X als Y hebben een aandeel van 50% in de woning. De verwervingskosten eigen woning bedragen voor zowel X als Y € 100.000. Daartegenover staat dat beiden een aandeel van 50% hebben in de annuïteitenhypotheek van € 50.000 en de aflossingsvrije hypotheek van € 100.000. Uitwerking op basis van de huidige wettelijke regeling X heeft een EWR van € 50.000 en voor X is het overgangsrecht van toepassing. X heeft rekening houdend met € 100.000 verwervingskosten en zijn EWR van € 50.000 nog een BEWS van € 50.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat en fiscaal de aflossingseis niet geldt. Voor Y geldt dat alleen renteaftrek kan worden verkregen indien zijn schuld voldoet aan de sinds 1 januari 2013 geldende aflossingseis. Voor X geldt dat: – Van zijn hypotheek van € 75.000 slechts € 50.000 wordt aangemerkt als BEWS, daarvoor heeft X 25 jaar recht op renteaftrek; – € 25.000 valt in box 3 vanwege zijn EWR. Voor Y geldt dat: – Van zijn hypotheek van € 75.000 slechts € 25.000 wordt aangemerkt als EWS. Het aflossingsvrije deel van € 50.000 voldoet niet aan de aflossingseis en valt in box 3; – Y 30 jaar recht op renteaftrek heeft over zijn aandeel in de annuïtaire hypotheek van € 25.000. Uitwerking op basis van de goedkeuring X en Y doen een beroep op de goedkeuring. Omdat X en Y een beroep doen op de goedkeuring gaat het eigenwoningverleden van X voor de helft over op Y. Het eigenwoningverleden van X bestaat uit een EWR van € 50.000 en het recht op overgangsrecht voor € 100.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat. Voor X en Y geldt dat: – Het gehele bedrag van hun hypotheek van € 75.000 per persoon wordt aangemerkt als EWS. De EWR van zowel X als Y van € 25.000 wordt volledig in mindering gebracht op de verwervingskosten van zowel X als Y van € 100.000; – Van de hypotheek van € 75.000 per persoon € 50.000 wordt aangemerkt als BEWS. Daarvoor hebben X en Y beiden 25 jaar recht op renteaftrek. – De resterende € 25.000 per persoon wordt aangemerkt als EWS en daarvoor geldt voor X en Y een nieuwe termijn van 360 maanden aflossen en renteaftrek. X ‘verliest’ € 50.000 overgangsrecht maar raakt daardoor ook € 50.000 renteaftrekverleden kwijt en kan voor dat bedrag weer 360 maanden renteaftrek krijgen. Ook halveert de EWR van X tot € 25.000. Y ‘krijgt’ een EWR van € 25.000 en een BEWS van € 50.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat, maar ‘verliest’ € 50.000 eigenwoningschuld waarvoor nog 360 maanden recht op renteaftrek bestond maar waarvoor wel de aflossingseis zou gelden. Als X en Y gezamenlijk een beroep doen op de goedkeuring van dit beleidsbesluit wordt de gehele gezamenlijke schuld van € 150.000 aangemerkt als eigenwoningschuld terwijl op basis van de wet van de gezamenlijke schuld van € 150.000 slechts € 75.000 zou worden aangemerkt als eigenwoningschuld. Conclusie Voor partners is het maken van onderlinge afspraken in een samenlevingscontract of bij huwelijkse voorwaarden over de van de externe aansprakelijkheid afwijkende onderlinge draagplicht voor eigenwoningleningen een goed alternatief voor toepassing van het goedkeuringsbesluit. De praktijk gaat ervan uit dat de uit de gemaakte afspraken voortvloeiende gerechtigdheid tot de verkoopopbrengst bij einde partnerschap ook bepalend is voor de toerekening aan elke partner van de eigenwoningreserve. Een expliciete bevestiging van de zijde van de staatssecretaris of de Belastingdienst hierover zou zekerheid geven aan de praktijk. Wilt u hulp bij het opstellen van een draagplichtovereenkomst inzake schulden voor de eigen woning? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.