Bij een aankoop van aandelen in een vastgoed-bv is men in principe overdrachtsbelasting verschuldigd als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Een van de voorwaarden is dat de vastgoed-bv zich bezighoudt met typische vastgoedactiviteiten, zoals bijvoorbeeld verhuur. Dit geldt echter weer niet als de verhuuractiviteit onderdeel is van andersoortige dienstverlening zoals bij hotels of datacenters. In mei 2019 is van rechtbank Den Haag een uitspraak gepubliceerd over de vraag beantwoord of self storage als een typische vastgoedactiviteit kwalificeert.

Bij een aankoop van aandelen in een vastgoed-bv moet in bepaalde gevallen overdrachtsbelasting worden betaald, ook al verkrijgt men niet de stenen zelf. De overdrachtsbelasting kent namelijk een regeling voor de verkrijging van aandelen in vastgoedvennootschappen. Deze regeling moet  ervoor zorgen dat men de overdrachtsbelasting niet kan ontlopen door vastgoed in een vennootschap onder te brengen en een toekomstige vastgoedoverdracht vervolgens via een aandelenoverdracht vorm te geven. Als een vennootschap meer dan 50% aan vastgoed op de balans heeft (bezitseis) én zich bezighoudt met vastgoed-exploitatie (exploitatie-eis) is sprake van een vastgoedvennootschap. Een verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap wordt belast met overdrachtsbelasting als de verkrijging resulteert in een substantieel (1/3de) belang in die vennootschap. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de stenen en niet van de aandelen. Of aan exploitatie-eis is voldaan is soms een grijs gebied Of is voldaan aan de exploitatie-eis (in de praktijk ook wel doeleis of dienstbaarheidseis genoemd), is niet in alle gevallen eenvoudig te bepalen. Aan het ene uiterste van het spectrum van de exploitatie-eis bevinden zich ‘typische vastgoedactiviteiten’ zoals de verhuur van of handel in onroerende zaken en projectontwikkeling. Als een vennootschap dit soort werkzaamheden verricht is overduidelijk voldaan aan de exploitatie-eis. Aan het andere uiterste van het spectrum bevindt zich vastgoed ‘in eigen gebruik’, bijvoorbeeld het fabriekspand van de fietsenproducent. Ook aan deze kant van het spectrum geldt dat er in de regel weinig discussie bestaat ten aanzien van de duiding van de werkzaamheden. Voor deze werkzaamheden geldt namelijk dat niet is voldaan aan de exploitatie-eis. Het vastgoed is dan namelijk ondergeschikt aan de eigenlijke ondernemingsactiviteit (de core business) van de vennootschap. De onroerende zaken zijn dus dienstbaar aan deze hoofdactiviteit. Tussen de hiervoor beschreven uitersten van het spectrum bevindt zich echter een grijs gebied waarbinnen niet altijd duidelijk is of wel of niet aan de exploitatie-eis is voldaan. Het gaat dan veelal om situaties waarin het inherent is aan de aard van de onderneming dat men (een deel van) het vastgoed ter beschikking stelt aan derden, terwijl de ondernemingsactiviteit niet een ‘typische vastgoedactiviteit’ is. De werkzaamheden hebben dan als het ware een hybride karakter. In dat geval moet men vanuit het perspectief van de rechtspersoon die het vastgoed bezit vaststellen welke activiteit voorop staat, of met andere woorden, wat de core business is van de rechtspersoon. Voorbeelden van dergelijke hybride situaties waarin niet aan de exploitatie-eis is voldaan, zijn de exploitatie van een hotel, een recreatiepark, een camping of een datacenter. In al deze gevallen staat niet het rendabel maken van onroerende zaken als zodanig voorop, maar bestaat de hoofdactiviteit uit dienstverlening zoals in het geval van een hotel het verzorgen van logies, maaltijden, vergaderfaciliteiten en ontspanning voor de gasten. Rechtbank oordeelt of met self storage aan exploitatie-eis wordt voldaan De uitspraak van Rechtbank Den Haag van 27 mei 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:4875, ziet op de aankoop van een vennootschap met een self storage bedrijf.  Kenmerkend voor self storage is dat men niet alleen opslagruimte verhuurt, maar ook andere diensten verricht die hiermee verband houden. In deze zaak gaat om het ter beschikking stellen van steekwagens en aanhangwagens en de verkoop van dozen, plakband en hangsloten. Ook moest de vennootschap zorgen voor veiligheid en klimaatbeheersing. De vennootschap bood daarnaast verzekeringen aan met betrekking tot de opgeslagen goederen. De koper van de aandelen in de self storage vennootschap meent dan ook dat hij geen overdrachtsbelasting is verschuldigd omdat de vennootschap niet voldoet aan de exploitatie-eis. De koper noemt in aanvulling op het feit dat er aanvullende diensten worden verricht als argument dat bij self storage de locatie minder van belang is, aangezien de klant vooral service-gebonden is en niet zozeer locatie-gebonden. De klant wil simpelweg dat er goed voor zijn opgeslagen spullen wordt gezorgd. Volgens de koper overheersen de overige diensten het geheel van prestaties van de onderneming. De inspecteur meent echter dat er wel is voldaan aan de exploitatie-eis zodat wel overdrachtsbelasting is verschuldigd. De rechtbank geeft de inspecteur gelijk. Volgens de rechtbank houdt de onderneming zich primair in feite bezig met de verhuur van (delen van) onroerende zaken ten behoeve van de opslag van goederen. De overige door de onderneming verrichte leveringen en diensten zijn niet zodanig overheersend zijn dat niet langer gesproken kan worden van de verhuur van opslagruimtes of dat die verhuur slechts een onderdeel vormt van andersoortige dienstverlening. De dienstverlening is volgens de rechtbank een bijkomende activiteit die wordt verricht in het kader van de verhuur. De koper moet i.c. helaas dus ruim € 5 miljoen aan overdrachtsbelasting betalen. Conclusie: wees alert op mogelijke overdrachtsbelastingheffing bij aankoop aandelen vastgoedvennootschap Deze uitspraak maakt duidelijk dat het bij een aankoop van aandelen in een vastgoedvennootschap van groot belang is om rekening te houden met de eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting. De regels voor vastgoedvennootschappen zijn dermate streng dat men al snel tegen een mogelijke heffing van overdrachtsbelasting aanloopt. Mocht u in de praktijk overwegen om de aandelen in een vastgoedvennootschap te kopen dan is het zaak om uw fiscale positie op voorhand goed in kaart te brengen, zodat u weet welke mogelijke risico’s u loopt. Mocht u een specifieke casus hierover aan mij willen voorleggen, neem dan gerust contact op.