Eigenwoninglening bij eigen BV steeds minder voordelig?

Fiscale motieven geven vaak de doorslag bij de afweging tussen financieren bij de eigen BV of het inzetten van spaargeld. Op de fiscale afweging bij financieren bij de eigen BV ga ik hierna nader in, specifiek op de recente en toekomstige ontwikkelingen op dit vlak.

Hoe werkt lenen bij de eigen BV in 2019?

Als een DGA een woning wil kopen of verbouwen met (deels) middelen uit zijn BV dan zijn er in hoofdlijnen twee opties:

1. De BV verstrekt een lening (de DGA krijgt dan een schuld aan de BV).
   Deze ‘route 1’ leidt in beginsel tot jaarlijkse renteaftrek van maximaal 49% in box 1 bij de DGA. Daar staat tegenover een jaarlijkse  belastingheffing bij de BV over de rente van (minimaal) 19% en eenmalige heffing van 25% indien de netto-rente als dividend aan privé wordt uitgekeerd. Per saldo ontstaat dan 39,25% belastingheffing over de renteopbrengst. 
2. De BV keert dividend uit. Zo krijgt de DGA in privé spaargeld om de woning te kopen of te verbouwen.
   'Route 2' leidt tot eenmalige heffing in box 2 van 25% en géén (extra) renteaftrek in box 1.

Resumé:

Lenen van de BV levert een maximale belastingaftrek op van 49% tegenover maximaal 39,25% belastingheffing. In 2019 is lenen bij de eigen BV dus meestal voordelig.

Opgemerkt zij dat lenen bij de BV een extra voordeel op korte termijn kent. Vrijwel nooit wordt de rente meteen uitgekeerd aan privé, en binnen zekere grenzen is dit fiscaal acceptabel. Het uitstellen van de dividenduitkering leidt ertoe dat er jaarlijks alleen 19% vennootschapsbelasting wordt betaald over de rente door de BV. Privé kan wel een voorlopige teruggaaf worden aangevraagd voor zover de rente aftrekbaar is. Het geld dat zo voorlopig bespaard wordt kan worden belegd of geïnvesteerd binnen de BV.

Hoe werkt lenen bij de eigen BV vanaf 2023?

De veranderingen zien effectief op de tarieven die van toepassing zijn bij route 1 en 2. Vanaf 2023 geldt het volgende:

1. Route 1 leidt in beginsel tot jaarlijkse renteaftrek van maximaal 37,05% in box 1 bij de DGA. Daar staat tegenover een jaarlijkse  belastingheffing bij de BV over de rente van (minimaal) 15% en een eenmalige heffing van 26,9% indien de rente als dividend aan privé wordt uitgekeerd. Per saldo ontstaat dan 37,87% belastingheffing over de renteopbrengst. 
2. Route 2 leidt tot eenmalige heffing in box 2 van 26,9% en géén (extra) renteaftrek in box 1.

Resumé:

In 2023 is lenen bij de BV in beginsel fiscaal niet meer voordelig. Het korte termijnvoordeel (vasthouden van liquiditeit) door het uitstellen van een dividenduitkering blijft nog wel in stand.

Blijft lenen van de eigen BV wel of niet voordelig?

Het is een cliché, maar het antwoord op de vraag of lenen bij de eigen BV nog fiscaal voordelig blijft, hangt af van uw specifieke situatie. Uit ingewikkelde berekeningen volgt dat het rendement dat de BV realiseert uiteindelijk doorslaggevend is. Dit betreft het rendement van zowel ‘externe’ beleggingen als investeringen in de onderneming van de eigen BV. Vergeleken kan worden de situatie gebaseerd op twee uitersten: de ‘wonderbelegger’ en de ‘sokken-spaarder’.

‘Wonderbeleggers’ kunnen voordeel blijven behalen met eigenwoningfinanciering en belastinguitstel van de ab-claim. Bij een goed rendement blijft het voordelig om te beleggen met de belastingteruggaaf of de extra liquiditeiten die de BV ter beschikking staan door belastinguitstel (uitstel van de zogeheten latente claim van 26,9% in box 2).

Voorzichtigere ‘sokken-spaarders’ kunnen wellicht beter dividend uitkeren,  gunstige bankfinanciering aantrekken of een ander alternatief overwegen. Bij een beperkt rendement in de BV weegt het voordeel op lange termijn waarschijnlijk niet of nauwelijks op tegen de kosten van planning en uitvoering van de financiering van de eigen woning.

Ontmoediging door wetsvoorstel ‘excessief lenen’

Voor nieuwe geldleningen van de eigen BV gaat op grond van het wetsvoorstel excessief lenen vanaf 2022 de extra voorwaarde gelden dat ter voorkoming van een zogeheten ‘fictief regulier voordeel’ een hypotheek moet worden gevestigd. Dit ontmoedigt naar verwachting het lenen bij de eigen BV. Niet eens zozeer door de extra notariskosten, maar vooral doordat toestemming vereist is van de eerste hypotheekhouder voor het vestigen van een tweede hypotheek. Een bank kan voorwaarden stellen aan die goedkeuring of de goedkeuring weigeren.

Wat zijn de alternatieven?

Het kan nuttig zijn om aan de hand van persoonlijke wensen en een inschatting van het rendement een nieuwe keuze voor de toekomst te maken, en desgewenst de huidige structuur te heroverwegen. De komende jaren wordt deze afweging extra interessant vanwege de gewijzigde tariefstructuur en andere nieuwe wetgeving.

Bij die afweging kunnen dan meteen ook enkele alternatieven worden meegewogen.  

Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan de volgende varianten:

• Financiering bij de BV stapsgewijs omzetten naar een ‘familiebank’, al dan niet in combinatie met schenkingen.
  Het voordeel hiervan is dat in de toekomst erfbelasting kan worden bespaard en tevens vennootschapsbelasting wordt bespaard over de (lagere) hypotheekrente.
• De eigen woning in box 1 laten, en de financiering in box 3.
  Dit alternatief is soms voordeliger, namelijk indien de besparing aan inkomstenbelasting in box 3 meer oplevert dan de hypotheekrenteaftrek in box 1. Een voorwaarde hiervoor is dat niet meer wordt voldaan aan de fiscale voorwaarden voor renteaftrek in box 1. Dit is vooral interessant bij lage (hypotheek)renten.
• De eigenwoninglening ineens aflossen met een dividenduitkering van de BV.
  Voordeel van deze route is het ‘prettige gevoel’ de woningschuld (geheel) afgelost te hebben. Meestal is deze route niet gewenst. Ten eerste, omdat er dan dividendbelasting / inkomstenbelasting moet worden betaald en ten tweede omdat het gemis aan eigenwoningaftrek onder meer leidt tot extra inkomsten in box 1 (die meetellen voor de inkomenstoets ter berekening van de eigen bijdrage Wlz).
• Zelfstandig deel van een woning laten bouwen of verbouwen door de BV.
  Indien de BV de woning gedeeltelijk zakelijk gebruikt en geëtiketteerd wordt, dan kan deze variant voordelig zijn vanwege het behoud van rente-aftrek.
• De woning verkopen aan de BV en huren van de BV.
  Of deze variant  voordelig is hangt van diverse factoren af. Bijvoorbeeld van eventuele beperkingen in de hypotheekrenteaftrek (bijleenregeling), verwachte waardestijgingen, eventuele (her)investeringen in de toekomst, de zakelijke huurprijs etc. Omdat de huur niet aftrekbaar is, is deze variant zelden voordelig.

Tot slot

Anno 2019 is een eigenwoninglening bij de eigen BV meestal voordelig. In 2023 wordt dit naar verwachting anders, en is er meestal nog slechts sprake van een liquiditeitsvoordeel. Eigenwoningfinanciering wordt bovendien ontmoedigd door onder meer het hypotheekvereiste uit het wetsvoorstel excessief  lenen.

De wijzigingen worden de komende jaren stapje voor stapje ingevoerd. Het is daarom nu een goed moment om als DGA de financieringsstructuur van uw eigen woning eens te heroverwegen. 

Indien u uw case wilt voorleggen, neem dan gerust contact met mij op.