Kan het lage 2%-tarief in de overdrachtsbelasting ook worden toegepast bij een verkrijging van een pand dat nog getransformeerd moet worden naar woningen? Volgens de Hoge Raad is dat in bepaalde gevallen inderdaad mogelijk, zo blijkt uit een arrest dat november 2019 verscheen.

Bij de verkrijging van een woning is niet het reguliere tarief van 6% overdrachtsbelasting verschuldigd maar een lager tarief van 2%. In de praktijk is echter niet altijd duidelijk of er sprake is van een woning. Dit vraagstuk speelt een belangrijke rol bij transformatieprojecten. Toetsingskader Hoge Raad in 2017 Op 24 februari 2017 oordeelde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2017:290 e.v.) dat men bij de vraag of sprake is van een woning het volgende toetsingskader moet hanteren. Eerst moet worden gekeken of de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd voor bewoning (toets 1). Vervolgens moet men bezien of de onroerende zaak nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik. Als slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het object weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken dan blijft het oorspronkelijke doel doorslaggevend (toets 2). Als toets 1 en toets 2 niet leiden tot een duidelijke conclusie, dan kunnen de eisen of beperkingen die voorvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (zoals een bestemmingswijziging of omgevingsvergunning) worden meegewogen (toets 3). Als een pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als woning, maar door een latere verbouwing geschikt is gemaakt voor bijvoorbeeld een kantoor, moet dus worden gekeken of het gebouw met beperkte aanpassingen weer geschikt kan worden gemaakt voor bewoning. Is dat het geval, dan blijft sprake van een woning. Een pand dat rond 1900 als woning is gebouwd en enkele (tientallen) jaren als kantoor is gebruikt, kan dus nog steeds met 2% overdrachtsbelasting worden verkregen. Dat is zelfs het geval als de koper het ook als kantoor wil gaan gebruiken en niet als woning. Op welk tijdstip is er een woning in het transformatieproces? Op dit moment worden veel bestaande gebouwen die oorspronkelijk niet als woning zijn gebouwd getransformeerd naar woningen. Denk bijvoorbeeld aan leegstaande kantoorpanden of oude fabrieksgebouwen. Zolang geen sprake is van nieuw onroerend goed speelt bij de verkrijging van een dergelijk pand alleen de overdrachtsbelasting een rol. Omdat de overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting is, moet op het exacte moment van de levering worden gekeken of het pand al van kleur is verschoten naar woning. In de praktijk was echter nog niet in alle gevallen duidelijk hoe dit moest worden getoetst. Kan pas van een woning worden gesproken als de transformatie grotendeels voltooid is, of is het voldoende als op voorhand vaststaat dat er een woning gerealiseerd gaat worden ook al is er in bouwkundige zin nog geen sprake van een woning? Over dit vraagstuk heeft de Hoge Raad zich op 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779, uitgesproken. Transformatieproject in zaak Hoge Raad 29 november 2019 In het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2019,  ECLI:NL:HR:2019:1779, ging om de verkrijging van een appartementsrecht in een pand dat oorspronkelijk was gebouwd als kantoorpand (toets 1). Op het moment van de verkrijging was de kantoorfunctie al uit het pand gesloopt en was een aanvang gemaakt met de opbouwwerkzaamheden. Op het moment van de verkrijging moest nog wel worden voorzien in staalconstructies ten behoeve van balkons, gereed maken van een berging, casco gereed maken van binnenwanden en kozijnen in het privégedeelte, elektra en centrale verwarming in het privégedeelte en stuc- en spuitwerk in het privégedeelte. Er was dus géén sprake meer van een situatie waarin met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt kon worden gemaakt voor een kantoorfunctie (toets 2). Ook was er al een omgevingsvergunning voor de transformatie naar het pand in woningen. Zowel de Rechtbank als het Hof oordeelden dat sprake was van een woning en dat het 2%-tarief van toepassing was, de Rechtbank op grond van toets 3 en het Hof op grond van toets 2. Hoge Raad verruimt toepassing 2%-tarief De Hoge Raad oordeelt nu eveneens dat het 2%-tarief kan worden toegepast als een onroerende zaak die oorspronkelijk niet als woning is gebouwd tijdens het transformatieproces naar woningen wordt verkregen, mits op het verkrijgingsmoment aan de volgende voorwaarden is voldaan: er hebben reeds verbouwingswerkzaamheden plaatsgevonden, en; de verbouwingswerkzaamheden zijn nog niet afgerond, en; het is duidelijk dat de verbouwingswerkzaamheden gaan leiden tot de (op)levering van een woning, en; het gebouw kan alleen met meer dan beperkte aanpassingen weer voor het oorspronkelijke doel geschikt worden gemaakt. Om te toetsen of aan deze voorwaarden is voldaan moet men kijken naar de aard en de inhoud van de verrichte werkzaamheden, maar ook naar: de inhoud van de koop/-aannemingsovereenkomst(en); de zelfstandige overdraagbaarheid van het verkregen object (hetgeen voor kopers en geldverstrekkers een relevante omstandigheid is), bijvoorbeeld omdat het al in appartementsrechten is gesplitst. Ook bij transformatieprojecten geldt dat als de bouwkundige staat en kenmerken van de onroerende zaak geen uitsluitsel bieden, de eisen of beperkingen die voorvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (zoals een bestemmingswijziging of omgevingsvergunning) meegewogen kunnen worden. In deze specifieke casus was aan alle voorwaarden voldaan, zodat het 2%-tarief volgens de Hoge Raad van toepassing was op de verkrijging van de woning. Bovendien waren de geldende publiekrechtelijke voorschriften aangepast om bewoning mogelijk te maken. 2%-tarief van toepassing in vroeg stadium in transformatieproces Het arrest van de Hoge Raad maakt dus duidelijk dat een relatief vroeg stadium tijdens het transformatieproces al sprake kan zijn van een woning waarop het 2%-tarief van toepassing is. Voor de praktijk is het dan ook van groot belang dat voorafgaand aan een transformatieproject wordt beoordeeld of aan de voorwaarden kan worden voldaan die door de Hoge Raad zijn gesteld. Als dat lukt, dan kan een aanzienlijke belastingbesparing worden gerealiseerd. Heeft u twijfels over toepassing van het 2%-tarief in een specifieke case? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.