Adviseert u ondernemers bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd of nog te verbouwen pand? In dit artikel leest u de regels voor de btw en overdrachtsbelasting bij de levering van een pand. In het bijzonder komen een tweetal hofuitspraken van maart 2020 aan de orde, waaruit blijkt dat de exacte gevolgen voor de btw en overdrachtsbelasting bij de levering van een ingrijpend verbouwd pand erg afhankelijk zijn van de feiten en omstandigheden.

Hoofdregels bij levering pand Levering oud pand De levering van een pand dat langer dan twee jaar in gebruik is, een zogenoemd oud pand, is in beginsel vrijgesteld van btw. De verkrijging van een oud pand is belast met 2% overdrachtsbelasting voor woningen of 6% overdrachtsbelasting voor niet-woningen. Levering nieuw vervaardigd pand De levering van een pand vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming van het pand, is belast met 21% btw. De verkrijging van een nieuw vervaardigd pand is in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De ingebruikneming van een ingrijpend verbouwd pand wordt als eerste ingebruikneming aangemerkt, als door de verbouwingswerkzaamheden aan een pand een nieuw vervaardigd pand is ontstaan. Wanneer sprake is van een nieuw vervaardigd pand moet naar spraakgebruik worden uitgelegd. Uit de rechtspraak blijkt dat sprake is van een nieuw vervaardigd pand als door de verbouwingswerkzaamheden aan het pand in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Optie voor belaste levering Bij de levering van een oud pand bestaat voor de verkoper en koper onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om te opteren voor btw-belaste levering van het pand. Een van de voorwaarden is dat de koper het pand gebruikt voor prestaties waarvoor de koper voor meer dan 90% recht heeft op aftrek van voorbelasting. Deze optie kan interessant zijn als het pand wordt geleverd tijdens de herzieningstermijn van tien jaren. Levering ingrijpend verbouwd pand Als een pand op het tijdstip van levering geheel of gedeeltelijk ingrijpend is verbouwd, rijst de vraag of het ingrijpend verbouwde pand kwalificeert als een oud pand of een nieuw vervaardigd pand. Het antwoord op deze vraag is erg afhankelijk van alle feiten en omstandigheden van de situatie. Met behulp van de aanwijzingen uit de Europese en nationale rechtspraak kunt u mogelijk sturen op de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting. Uit de rechtspraak blijkt dat voor de kwalificatie van het te leveren pand de volgende deelnormen van belang zijn: wijzigingen in de bouwkundige constructie wijzigingen in de bouwkundige identiteit functiewijziging gedane investeringen In maart 2020 deed het Hof Den Bosch uitspraak in de volgende twee zaken waarbij een ingrijpend verbouwd pand werd geleverd. In de ene zaak gaat het om een ingrijpend verbouwde wollenstoffenfabriek, terwijl de andere zaak een ingrijpend verbouwd postgebouw betreft. Ingrijpend verbouwde wollenstoffenfabriek De wollenstoffenfabriek betreft een monumentaal pand waaraan de volgende renovatiewerkzaamheden plaatsvonden: de binnenmuren met stabilisatiefunctie zijn verwijderd nieuwe staalconstructies zijn aangebracht de fundering is aangepast, zodat een nieuwe dragende constructie is geplaatst het dak is geheel vervangen delen van de bestaande (buiten)muren en van de fabrieksstraat zijn gesloopt  de voorbereiding en de uitvoering van de fysieke werkzaamheden zijn steeds gericht op het in stand houden van de kenmerken van het monument de werkzaamheden resulteren in een monument dat haar identiteit van wollenstoffenfabriek heeft behouden en in het spraakgebruik nog steeds zo bekend staat Op 5 maart 2020 oordeelt Hof Den Bosch, ECLI:NL:GHSHE:2020:834, dat met de ingrijpende verbouwing aan de wollenstoffenfabriek geen nieuw vervaardigd pand ontstaat, vanwege het karakter van de (voorbereidings)werkzaamheden in combinatie met het behoud van de identiteit van het monument. Daardoor is de levering van de ingrijpend verbouwde wollenstoffen-fabriek vrijgesteld van btw. De verkrijging van de wollenstoffenfabriek is belast met 6% overdrachtsbelasting. Ingrijpend verbouwd postgebouw Hetzelfde Hof Den Bosch oordeelt op 5 maart 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:839, dat de ingrijpende verbouwing van een postgebouw wel leidt tot een nieuw vervaardigd pand. Daardoor is de levering van het ingrijpend verbouwde postgebouw belast met 21% btw. De verkrijging van het ingrijpend verbouwde postgebouw is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Hierbij zijn volgens het Hof de volgende feiten en omstandigheden van belang: de sloop- bouw- en renovatiewerkzaamheden aan de binnenkant van het voormalige postkantoor zijn van aanzienlijke omvang en leiden tot een verhoging van de bruikbare oppervlakte van 30% het gebruik van het pand is gewijzigd van typisch voormalig postgebouw uit de jaren ’70 naar enkele specifiek vormen van bedrijfsmatig gebruik (restaurant met bar en supermarkt) Wat kan Gerritsen BTW Advies voor u betekenen? Advies geven over de manier waarop u het fiscaal meest gewenste resultaat bereikt bij de aan- of verkoop van een ingrijpend te verbouwen of al verbouwd pand; De feiten en omstandigheden in kaart brengen die van belang zijn voor de kwalificatie van het te leveren pand; In kaart brengen welke argumenten pleiten voor de levering van een oud gebouw en welke argumenten pleiten voor de levering van een nieuwe vervaardigd pand; Documenten voor het te leveren pand beoordelen op de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting. Risico verkeerde fiscale kwalificatie Bij een onjuiste kwalificatie van de levering van een ingrijpend verbouwd pand, bestaat het risico op een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting of een naheffingsaanslag btw. In bijvoorbeeld de situatie dat de koper van het pand een particulier is of een ondernemer die geen recht heeft op aftrek van 21% btw, is de heffing van overdrachtsbelasting (2% of 6%) wenselijk. Als de Belastingdienst van mening is dat met de ingrijpende verbouwing een nieuw vervaardigd pand is ontstaan en op grond daarvan 21% btw naheft, leidt dat tot een extra kostenpost van 15% of 19%. Contact Bent u betrokken bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd pand of nog te verbouwen pand? Tijdens een gesprek onderzoek ik graag samen met u op welke manier u de aan- of verkoop van het pand kunt optimaliseren voor de btw en de overdrachtsbelasting. Wilt u eerst vrijblijvend een vraag stellen, neem dan ook gerust contact op.