Bij de overdracht van een onderneming is het fiscaal interessant om de bedrijfsopvolgingsregelingen (BOR) toe te passen. Hiermee kan de potentiële heffing van 40% worden verlaagd tot onder de 3,5%. Of de BOR kan worden toegepast is afhankelijk van de vraag of er sprake is van een zogenoemde materiële onderneming. Daarbij spelen diverse factoren een rol, onder meer de aard en omvang van de activiteiten en de mate waarin zelf arbeid verricht wordt. Voor vastgoed valt in de rechtspraak een extra voorwaarde op: is het beoogde doel van die arbeid dat een hoger rendement wordt nagestreefd dan met normaal vermogensbeheer?
Bedrijfsopvolging en de faciliteiten
D.d. 3 juli 2018 komt het Hof Amsterdam tot een uitspraak in een geschil over de toepassing van de BOR. De nalatenschap van een overleden heer bestond onder andere uit certificaten van aandelen in een vennootschap. Deze vennootschap verhuurde woningen, garages en bedrijfsruimten. Tevens voerde zij de administratie en onderhield contacten met aannemers en gemeenten. Daarnaast werden er derden ingeschakeld indien er onderhoud of reparaties aan de panden nodig was. De erfgenamen stelden daarnaast dat er ook sprake was van ontwikkelingsactiviteiten door de vennootschap, die bestonden uit de aankoop van grond om een bedrijfspand op te bouwen. De vennootschap hoefde echter geen bijzondere inspanningen te verrichten om de grond te verkrijgen en ook de bouw van het bedrijfspand valt binnen het huidige bestemmingsplan. In geschil was of de BOR van toepassing was.
Het hof oordeelt dat de aard en omvang van de ontwikkelingsactiviteiten die de vennootschap verrichtte, te beperkt zijn. De aard en omvang van de activiteiten hadden volgens het hof niet meer omvat dan bij normaal beheer gebruikelijk is. Deze incidentele aard van de werkzaamheden kwalificeerden volgens het hof niet voor de BOR. De overige verhuuractiviteiten zijn volgens het hof ook onvoldoende om de BOR op toe passen. De erfgenamen vangen dus volledig achter het net.
Het hof heeft enkele toetsen (‘plus arbeid’-toets en de ‘plus rendement-toets’) om te beoordelen of er sprake is van een materiële onderneming. Voornoemde toetsen hebben wij in een eerder nieuwsbericht reeds toegelicht. In haar oordeel in bovenstaande casus kwam het hof vooral toe aan het aspect arbeid, de zogenaamde ‘plus arbeid’-toets. De aard en omvang van de werkzaamheden was niet meer dan bij normaal beheer gebruikelijk is. Zodoende doorstond deze casus de ‘plus arbeid’-toets niet. Het Hof kwam verder niet meer toe aan de vraag of de arbeid ten doel had een hoger rendement te behalen dan bij normaal vermogensbeheer.
Gevolgen voor u?
Uit de uitspraak van het hof Amsterdam blijkt opnieuw dat de feitelijke situatie doorslaggevend is. Het is volgens ons daarom van belang dat er goed gekeken wordt in hoeverre bijvoorbeeld het administratief, technisch en commercieel beheer door de onderneming zelf wordt uitgevoerd. Deze feiten en omstandigheden kunnen in ieder geval weer anders in elkaar steken. In deze uitspraak komt echter ook naar voren dat een beperkte ontwikkelingsactiviteit onvoldoende is voor de BOR. Bij dergelijke activiteiten moet daarvoor ook ‘voldoende’ arbeid aanwezig zijn. In komende rechtspraak zal ongetwijfeld nog de vraag aan de orde komen wanneer er voldoende arbeid is.
De vraag of de BOR van toepassing is op vastgoedondernemingen blijft in ontwikkeling. Wij volgen de jurisprudentie en de praktijk op de voet. Wij kunnen uw fiscale positie uiteraard beoordelen en aangeven waar de eventuele risico’s aanwezig zijn. Voor een box 3-belegger in onroerend goed zijn er andere belangen dan voor een vastgoedinvesteerder die zich voorbereidt op een bedrijfsopvolging; deze laatste zal juist graag een materiële onderneming willen drijven.
Heeft u een vastgoedportefeuille en twijfelt u aan de kwalificatie hiervan, neemt u dan gerust contact met mij op. Ook bij andere vragen, kunt u mij altijd vrijblijvend benaderen.
Heeft u vragen? Neemt u dan vrijblijvend contact met ons op. Wij helpen u graag verder.
Via het contact formulier aanvraag gratis consult kunt u contact opnemen met de auteur van de publicatie. Het contact opnemen is gratis en verplicht u tot niets. De specialist zal zelf aangeven vanaf wanneer de kosten gaan lopen en wat deze kosten zijn. Het beste kunt u de met de specialist afgesproken kosten laten vastleggen in een email of een offerte. Volgens de algemene voorwaarden van dit platform houdt onze dienstverlening daar op. Wij zullen je wel vragen het contact met de specialist te waarderen door middel van een e-mail met daarin 3 vragen. Hoe waardeer je het (professionele) contact met de specialist, hoe waardeer je het contact inhoudelijk op het gebied van kennis van zaken, hoe waardeer je de snelheid van handelen / leveren van de specialist. Deze drie scores houden wij bij op de profielpagina van de specialist in een anomiem gemiddeld cijfer / score voor deze specialist zodat anderen er gebruik van kunnen maken. Wij stellen uw feedback dan ook erg op prijs.
uitgelicht
MKB Mastermind
Bewezen groei programma's voor ZZP- en MKB ondernemers.
